¿Estamos volviendo a los tiempos en que se podía comprar sin fondos propios?
La respuesta es clara, no, eso no está pasando, hay medidas gubernamentales que permiten que determinadas personas, puedan acceder a avales que les garanticen el pago del 20, incluso el 25% de la entrada de la vivienda sin disponer de esas cantidades.
La primera cuestión es que la entidad bancaria tiene que aceptar un crédito al 100%, y esta es una cuestión ardua y complicada. A los bancos no les gusta trabajar en el alambre, no porque no vaya a cobrar, pero tienen muy claro que si financias el 100% el compromiso del prestatario es más difuso que si tiene implicados fondos propios en la operación. Por esto el análisis de riesgo es diferente.
¿Qué perfiles cumplen estos requisitos?, ¿a qué personas les facilitan las hipotecas al 100%?
La respuesta es sencilla, normalmente a funcionarios, personas que ya tenían muchas probabilidades de ser aceptados sus riesgos antes de estas medidas.
Las disposiciones oficiales sobre los avales para la compra, tienen las siguientes características:
- Se ofrecen a personas jóvenes, menores de 35 años, también para familias con menores a su cargo.
- Tienen una duración máxima de 10 años, esta es una característica importante, pues supone que en ese plazo la deuda real tiene que ser igual o inferior al 80%, ya que desaparece el aval. En términos prácticos no puedes hacer un préstamo de duración superior a 30 años y tampoco con cuotas progresivas o carencia de los primeros años.
- Existe un máximo de ingresos anuales de 37.800€, si son dos los prestatarios este importe alcanza el doble 75.600€. Estas cantidades se modifican en el caso de existir hijos menores en los solicitantes, así una familia monoparental con dos menores podría llegar a tener un aval de 72.000€.
- Existe un máximo de precio de la vivienda a adquirir, que varía según la comunidad autónoma, así en Cantabria el importe máximo es de 250.000€.
- Los avales no tienen ningún coste de intereses, ni de formalización, pero las entidades bancarias suelen establecer los intereses de las hipotecas en función del riesgo, evidentemente van a subir sus tipos para financiaciones del 100%.
- La mayoría de las entidades crediticias del país se han adherido a esta propuesta.
- No podrán acogerse a esta solución las personas que ya sean propietarias de otra vivienda aunque para esta cuestión existen excepciones, desde el punto de vista de la propiedad en pro-indiviso, herencias, etc. En los link’ que ponemos más abajo se pueden consultar estas excepciones.
- Durante el plazo de los diez años, la vivienda deberá ser el domicilio habitual del avalado, existen alguna excepciones que hay que consultar.
Las entidades bancarias suelen recomendar que la cuota hipotecaria no rebase el 25-35% de los ingresos netos, eso significa que para Cantabria un piso de 250.000, financiado al 100% con un tipo de interés del 3% supone una cuota de 1.054€. Es decir los ingresos netos de los hipotecados tienen que oscilar entre 50.592€ y 36.137€. Evidentemente la primera de las cantidades les supone salirse del sistema y la segunda depende del cálculos del IRPF. No parece una cuestión sencilla, que solamente podemos solucionar bajando el precio de la vivienda comprada. El plazo de finalización de esta propuesta de avales para particulares y la compra de vivienda, es el del 31 de diciembre de 2025.
Enlaces de interés:
https://www.ico.es/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda
https://www.ico.es/avales-ico-para-la-compra-de-mi-primera-vivienda
https://www.ico.es/entidades-linea-avales-hipoteca-primera-vivienda
